‘건설 경기가 좋아야 한다’는 말에 숙박업도 포함돼

건설이 우리 경제에 미치는 영향이 너무 크기 때문인데
건설사들 인건비와 원자재값 상승에 시공비 올라 부도나

PF는 리스크가 큰 사업, 높은 이자를 매길 수밖에 없어
시행사가 자기자본 비율을 상향해야, 당신의 자기자본은?

  ‘건설 경기가 좋아야 한다’는 말에는 건설 경기의 활성화가 우리 경제에 매우 긍정적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 건설 산업은 많은 일자리를 창출할 수 있다. 물론 그러한 일자리 상당수는 중국인들이 차지하고 있어 문제가 된다. 어쨌든 건설 경기는 국가 기반 시설 및 주택 등 다양한 분야에서 중요한 역할을 하므로 우리 삶의 질 향상과도 직결이 된다. 

  금융기관이 꺼리는 부동산 PF
  따라서 건설 경기가 좋아지면 관련 기업은 물론 관련 종사자들의 수익이 증가하고 국민들의 생활 수준도 올라가게 된다. 그런데 요즘 건설 경기가 최악이라는 말만 나온다. 건설산업통계에 따르면 올해 들어 6월까지 전국에서 부도가 난 건설사는 16곳에 달한다. 서울·경기·인천 등 수도권은 통틀어 2곳에 불과했지만 부산 4곳, 경남·광주 각각 2곳 등 지방에선 14곳의 건설사가 부도를 맞았다. 지난 3년 동안 건설사 부도 건수가 2021년 12곳, 2022년 14곳, 2023년 21곳이었던 상황에 비춰, 올해 들어 부도 발생 횟수가 급증하고 있다. 폐업한 종합 건설사는 2024년 5월 196곳으로 전년 동월 대비 35.17% 늘었고 신규 등록한 건설사는 193곳으로 전년 동월 대비 59.87%나 급감했다. 이처럼 건설 경기가 나쁜 것은 금융기관이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 극도로 꺼리고 있는 것도 이유가 된다.

  금융기관이 대출을 해줄 때는 회수 가능성과 수익성을 따지게 되는데 건설사에 대출을 해주는 PF가 점점 부실화되고 있으니 이를 줄일 수밖에 없다. 아파트 건설 현장 곳곳에서 책임준공을 하지 못하는 경우 PF 부실까지 수분양자들이 떠안는 경우도 있다. 그러므로 수분양자들은 잔금을 치르지 않는 부작용이 반복된다. 특히 지방을 중심으로 이러한 경향을 보인다. 공사가 끝났더라도 공사비를 추가로 내지 않으면 집키를 내주지 않는 것은 다반사가 되었다. 이런 지경인데 정부는 무얼 하는지 알 수 없다. 이러한 현상은 갑자기 공사비가 올랐기 때문이다. 인건비와 원자재값이 올라 출혈공사를 할 수밖에 없는 시공사는 분양가를 올릴 수밖에 없다. 분양 계약자들은 계약해지를 할 수밖에 없다. 금융기관에서는 PF 상환을 독촉한다. 그러니 매수 심리가 얼어붙을 수밖에 없다. 건설사들도 신용도가 약하면 PF 자금을 빌릴 때 연대 보증이나 채무인수 약정 등 불리한 조건으로 돈을 빌릴 수밖에 없다. 숙박업주가 은행에서 돈을 빌릴 때와 비슷하다.

  담보가 좋고 신용도가 좋으면 유리한 조건으로 돈을 빌릴 수 있다. PF는 리스크가 큰 사업이므로 금융기관에서는 높은 이자를 매길 수밖에 없다. 최근 PF 자금 상당수는 생활형숙박시설에도 나가 있다. 2020∼2021년 사이 분양된 생숙 1만여 실은 이미 준공이 마무리됐거나 준공일을 앞두고 있다. 하지만 생활형 숙박 시설은 2021년 정부가 ‘거주할 수 없다’고 판단함에 따라 올해 10월부터 숙박업 등록을 하지 않을 시 시가 표준액의 10%에 달하는 이행 강제금을 물어야 한다. 주거용으로 분양을 받았다가 주거가 불가하게 되자 물건을 담보로 한 대출이 어렵고, 매매 시장에서의 가치도 급락하고 있다. 이 같은 상황이 지속될 경우 수분양자들의 개인 파산은 물론 시행·시공사들의 자금난으로 인한 부도 사태까지 이어질 수 있다. 기존 숙박업에 위협이 되기도 하는 생숙의 경우 현재 전국에 존재하거나 향후 준공 예정인 생숙 10만 실 가운데 5만 실만이 숙박업 등록이 돼 있는 것으로 알려졌다. 

  생숙도 큰 문제 발생
  숙박 시설에서 ‘거주할 수 없다’는 판단을 정부가 늦게 내리는 바람에 수많은 피해가 양산된 것으로 봐야 한다. 물론 많은 시세차익이 있을 것이라고 과대 광고를 하는 건설사들도 문제가 있다. 어쨌든 생숙 관련해서는 기존 숙박업주들의 생계와도 직결되므로 제대로 처리해야 한다는 목소리가 높다. 건설 경기가 나빠지자 철강·레미콘·설계·부동산중개 등 관련 산업도 생산을 줄이는 등 자구책을 마련하고 있다. 그렇다면 근본적인 해결 방법은 무엇인가? 시행사가 자기자본 비율을 상향해야 한다는 것이 유일한 자구책이다. 부동산 PF 97%가 빚이기 때문이다. 당신의 자기자본 비율은 얼마나 되십니까?

윤여왕기자=

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