김포시 및 검단신도시 등 주변 숙박업(모텔)상권분석

한미 금리차 2%로 벌어져 언제든 방아쇠가 당겨질 수 있어
경제성장은 둔화하고 물가는 상승하는 디플레이션 위험 커

50만에 육박하는 김포시 인구, 신도시 개발로 인구 더욱 증가
GTX 등 교통 인프라 구축되면서 서울 위성도시 톡톡히 수행

김포 상권은 시청, 초지대교, 강화대교, 검단신도시 등 구분
시청 주변 대형 숙박시설 필요성 크지만 땅값 부담스러울 듯

장기동에 중형급 숙박시설 혼재, 나내지 많아 진입 장벽 낮아
가장 안정된 구래동 상권, 유흥과 먹자 등 숙박에 유리한 환경

계절적, 지역적 한계 드러내는 모텔들도 많아 선정에 유의를
신도시에 택지개발과 함께 신축 숙박시설 들어서면 큰 의미

  먼저 상권분석에 앞서 작금의 경제 상황과 그 여파에 의한 숙박업의 시장 상황을 조망하고자 합니다. 미국의 기준금리 0.25% 상향과 한국은행의 기준금리동결을 통해 양국의 기준금리 차이는 2%가 되었습니다. 단기적으로는 별문제가 없어 보입니다. 다만 이런 격차는 가벼운 경제 변화조차도 트리거(총의 방아쇠)가 될 수 있어 우리 경제 정책에 운신의 폭을 좁히고 부담을 줄 것으로 보입니다.
 물가는 대체로 올해 3.8%대로 예상 하나 전년 동월 대비 생활물가지수 5.1% (체감 7%~8% 상승) 정도 상승률이 있었기 때문에 기저효과로 안정되었다는 착시효과에 불과해 보입니다. 더욱이 하반기에 물가 상승압력요인들이 작동하게 되면 물가는 5%대 이상 될 수 있습니다. 상승 압력도 거세질 것으로 보이고 더욱이 경제주체들의 심리적인 저지선도 붕괴할 수 있습니다.

  막대한 가계부채 그리고 그 가계의 가장 큰 자산은 부동산이고, 부동산 대출의 비중이 높아 기준금리상승은 개별 가계들의 금융비용을 큰 폭으로 증가시켜 소비 활동 및 투자가 위축되어 불황으로 이어질 가능성이 높습니다. 금리를 높여 물가를 안정화시켜야 하는데 가계부채가 그러한 정책들을 삼키는 형국입니다. 그렇다고 해서 가계부채에 대한 뚜렷한 대책도 없으며, 심지어 지속적인 증가 추세로 우리 경제의 뇌관이 되고 있습니다. 따라서 일각에서 경제성장은 둔화되고, 물가는 상승하는 디플레이션의 진입단계는 아닌가 하는 우려가 있습니다.

  일반적으로 작동해야 하는 경제 원리들이 모두 가계부채와 부동산 금융에 가로막혀버려 백약이 무효로 보입니다. 이번 계기로 부동산 시장이 시장원리에 따라 작동하여 자정작용이 일어날 수 있도록 정부는 인위적인 개입을 최대한 줄여야 하고, 살을 도려내는 고통을 감내하겠다는 사회적 합의와 결단이 있어야 할 것입니다. 또 유야무야 넘기면 시간이 지나 더 큰 고통을 강요받을 것입니다. 심지어 환율은 상승 중인데 수출도 줄고 수입은 더 큰 폭으로 줄고, 경제 규모도 줄어들고 있습니다. 경제지표 모두가 경기침체를 말하고 있고, 하반기 공공요금 추가 인상이 줄줄이 예고되어 있으며, 각종 국제변동(유가, 곡물, 경기 등)에 따라 인플레이션은 당분간 지속할 될 것이 예상됩니다. 당연히 숙박업 업황도 경제침체와 물가상승의 비바람을 피해가기는 어려워 보입니다. 기대했던 관광객 유입이 예상치를 밑돌아 국면 전환도 힘들어 보입니다. 

  머릿글

  김포시의 인구는 대략 48.5만명 정도이고 1998년 시로 승격되면서 뉴타운으로 재개발을 하고, 소규모 택지지구와 함께 2003년 한강신도시 계획에 포함되면서 대규모 개발로 이어진 도시개발역사를 갖고 있습니다. 최근에는 김포에 인접해 있는 검단신도시 개발과 이에 따라 김포골드라인(경전철) 및 순환고속도로, GTX 노선연장 계획 등 교통인프라도 구축되어 가고 있습니다.
  끝으로 시의 재정에 필수 요소인 산업단지가 부족하다는 지적이 있었으나 최근 대규모 산업단지 계획이 속속 진행되고 있어 명실상부한 시로서의 온전한 기능을 할 것으로 보여집니다. 추후 인구 계획은 70만 정도의 인구를 보유한 도시로서의 목표를 갖고 있습니다. 김포시 숙박업(모텔) 상권을 분류하자면 김포시청이 있던 북변동 일대 모텔상권, 장기동과 구래동 그리고 초지대교 주변(대명항), 강화대교 방면 통진읍, 검단신도시로 각각으로 분류하여 모텔상권분석을 하겠습니다.

  본글

  1. 김포시청 주변 북변동 모텔상권으로 대략 10개 업소가 있습니다. 작은 규모의 여관 및 여인숙들이 있었으나 개발과정에서 멸실되었고, 대체적으로 객실의 수 및 크기가 작은 편으로 그나마 존치중인 10개 업소중 5개 정도 만이 모텔로 기능을 하고 나머지는 여관급 정도의 규모로 이해하면 되겠습니다. 김포시청이 있는 행정중심지이지만 상업기반이 약하고, 지역적으로 최근 토지가격 상승으로 숙박업 투자가 용이한 지역은 아닙니다. 다만 부대시설이 있는 중형호텔의 입점은 독점적인 지위를 확보해 채산성이 충분하지만 토지 매입비용이 부담될 수 있을듯합니다.

  2. 장기동 모텔상권은 약 중형호텔 5개가 경쟁 운영 중에 있습니다. 이 지역은 대략 대지 400평~500평이상 건평 1400~2000여평이고 객실은 60개~80개 정도로 구성되어 있고 부대시설을 갖추고 있습니다. 과거 114억의 개인 거래한 흔적이 있고, 최근 거래(법인양도양수)로 각각 140억, 130억 거래가 손실거래 및 원가거래였으며, 1개 호텔은 공매로 진행될 예정으로 있습니다.
  시설, 규모가 좋고 경쟁도 치열하지 않은 지역 임에도 불구하고 매출에 한계를 보이는 것은 본 지역이 준주거지역이고, 상업지와 지하철역과의 거리가 제법 되어 워킹 손님이 많지 않으며, 유흥시설이 들어올 수 없는 지역으로 상업시설이 밀도 있게 발전된 곳이 아니라는 한계가 있습니다.
더욱이 나대지가 많아 언제든 경쟁업소의 진입이 용이한 것도 약점으로 지적되는 곳입니다.

  3. 구래동 모텔상권은 13개 업소가 운영중에 있고 김포에서 가장 안정된 상권으로 평가받는곳 입니다. 상업시설이 크게 발달되어 있고 내용도 매우 좋은 지역입니다. 즉 유흥과 먹자, 문화 및 쇼핑 그리고 크고 작은 공장들이 근처에 있습니다. 이런 상업시설의 발달로 숙박업 이용 수요로 이어져 매출이 안정되어 있다는 평가를 받는 지역입니다. 단독호텔 1개에 나머지 12개는 복합건물 일부분에 있고 객실은 36개에서 92개까지 다양한 크 기의 숙박업소가 있습니다. 다만 상당한 금액을 형성하고 있는 모텔의 투자처로는 부담으로 작용하여 거래가 활발하지 않은 지역입니다.

  4. 초지대교 인근(대명항) 모텔상권은 최근 일대일무인텔이 몇 개 들어와 있고, 예전에 구도로를 따라 형성된 모텔들이 주변에 폭넓게 자리하고 있습니다. 특별한 이슈가 없는 곳으로 매출은 계절적인 영향이 매우 큰 곳입니다. 즉 매출에 한계가 뚜렷한 곳으로 저평가 되어있는 매물이나 매출 및 교외의 번잡하지 않고, 적정 크기를 추구하시는 분들에게는 좋을듯 합니다.

  5. 강화대표 방면 통진읍 모텔상권은 휴전선과 가까운 지역으로 맞은편에 택지개발을 했으나 활성화가 크지 않고 유입인구도 많지 않은 지역으로 구 도심권에 분포되어 있고 국도변에 일부 분포되어 있으며 오래되고 규모가 작은 모텔들이 산재한 지역입니다. 예전에 군인과 인근 공장에서 모텔 수요가 있었으나, 상업 시설의 상대적 약세로 대부분 매출이 약한편에 속합니다.

  6. 검단 신도시 모텔상권은 매우 큰 택지개발 내에 있는 모텔상권입니다. 최근 형성 중에 있고 객실 수는 약 280실 정도 허가가 난 상태로 알려져 있습니다. 현재는 3개가 오픈하여 운영 중에 있으며 상권의 크기에 비해 객실 수가 적어 기대가 큰 상권입니다. 다만 토지분양가가 매우 높아 원가가 상당한 수준으로 투자처로서의 미래는 밝은 편이 아닌 듯  싶습니다.

  바닥글

  김포 전체로 보면 숙박업소 수가 적다고 할 수는 없습니다. 다만 경쟁력이 약한 구 도심권역이나 택지개발지역 외 숙박업소의 도태는 가속화 될 것으로 보이고, 반면 도시개발지역 특성상 숙박업소가 제한적이기 때문에 경쟁이 치열하지 않고, 객단가를 유지할 수 있는 환경이 조성되어 있습니다. 최근 김포시 산업기반의 확충과 맞물려 인구증가가 예상되기 때문에 투자처로서 가능성이 충분한 도시 중 하나로 평가됩니다. 근래 부동산 가치의 상승은 신규투자의 리스크를 크게 높여 놓았습니다. 위에서 언급했듯이 당분간 고금리 기조는 유지될 것이고, 물가상승을 막기 위해 추가적인 금리 인상도 어려워 보여 고물가 기조도 유지되어 진퇴양난에 빠진 듯 보입니다. 따라서 인력 최소화, 질적 개선을 통해 객단가 인상, 운영비 개선 등 자구책 마련을 해야 합니다. 더불어 투자는 급매물 중심으로 하되, 금융비용을 최소화하거나 공격적인 투자로 금융비용을 감당하고 투자비 회수를 단기로 설정하는 등의 계획이 필요한 시점입니다. 돌파할 수 없는 위기는 없고, 순진한 위기는 더더욱 없습니다. 그러나 누군가에게는 위기가 기회이기도 합니다.
 

윤여왕기자=

숙박신문사 www.sookbak.com (숙박업계 유일 정론지)
대표전화 : 1599-4630