“인수하려는 숙박시설의 겉모습만 보고 도장을 찍으십니까?”

우선 ‘부가가치세 과세표준증명원’을 살펴봐도 매출액 알아
카드 매출분, 현금영수증 발행분, 숙박앱 매출액 등 살펴야

대출을 받을 때도 이러한 부분 모두 고려하여 금융기관이 결정
움직일 수 없는 데이터를 우선 살펴보고 건물 내외부 살펴봐야

  최근에 50억원의 현금을 갖고 있는 A씨는 호텔을 하나 인수하려고 한다. 100억원의 매매 가격이 매겨져 필자에게 대출 가능 여부를 물어본다. 그래서 필자가 물었다.

“장사는 잘 되는 곳인가요?”
그러자 대답이 시원하게 들려온다.  
“호텔이 얼마나 멋있는지 몰라. 사람도 많이 다니는 곳이고.”
“매출은 어느 정도 오르나요?”
“월 1억 정도 오른다는데.”
“확인해보셨나요?”
“확인? 무슨 확인?”

  이런 식으로 묻지도 따지지도 않고 새로운 부동산을 인수하게 되면 후회를 하는 경우가 비일비재하다. 가장 쉽게 따져볼 수 있는 것들을 놓치고 있기 때문이다. 우선 인수를 하고자 하는 부동산의 ‘부가가치세 과세표준증명원’부터 살펴야 한다. 이것은 기본중의 기본인데 간과를 하는 사람들이 의외로 많다. 부가가치세 과세표준증명원은 사업자가 특정 기간 신고한 부가가치세 매출과세표준과 납부세액을 증명하는 서류를 말한다. 한마디로 얼마의 매출이 있었다고 과세당국에 신고하는 금액이다. 

  숙박시설의 경우 매출은 단순하다. 방을 내주고 받은 돈이 매출이다. 그러므로 신고한 1년 매출액을 12로 나누면 월매출이 나온다. 너무나 쉬운 계산이다. 물론 여기에 잡히지 않는 금액이 있을 수 있음은 인정해줄 수 있다. 부가가치세 과세표준증명원과 부동산 주인이 제시하는 매출액과 큰 차이가 있다면 다시 한 번 따져봐야 한다. 이때 카드 매출분, 현금영수증 발행분, 숙박앱을 통한 매출액 등을 따져볼 수 있다. 카드 매출분은 거래하는 신용카드사에 문의하면 쉽게 받을 수 있다. 현금영수증 발행분 등이나 부가가치세 과세표준증명원 등 정부가 발행해주는 증명들은 홈택스를 통해 쉽게 발급받을 수 있다. 숙박앱 매출분도 해당 회사에 문의하면 바로 알려준다. 

  부가가치세 과세표준증명원은 부가세 신고가 완료된 내역에 한해 발급이 가능하고 세무서 전산처리 기간에 따라 신고된 지 얼마 안 된 내용은 확인이 안 될 수도 있다. 그러므로 지금 당장의 매출을 확인한다기보다 지난 수년간의 매출이 꾸준했는지를 살피는데 유효하다. 가령 지난 3년간 부가가치세 과세표준증명원을 살펴보면 해당 업소의 매출이 일정했는지를 알 수 있다. 위에 열거한 자료들을 검토한 후 투자 대비 수익률이 나온다고 판단했을 때 해당 물건을 살피는 것도 좋다. 물론 건물을 우선 살피고 매출 자료들을 살필 수도 있다. 관련 자료를 내놓지 못하는 부동산이라면 장사가 신통치 않다고 말할 수도 있다. 물론 해당 지역이나 업소의 특수한 상황을 고려해줄 수는 있다.

  부가가치세 과세표준증명원의 발급방법은 홈택스를 통한 발급이 있다. 먼저 홈택스에 가입하고 로그인을 한 후 인증센터로 들어가 인증서를 등록하고 민원증명으로 들어간다. 민원증명에서 부가세 과세표준증명원을 선택한 후 제출처(금융기관/관공서/조합 등)와 수령방법 선택 후 ‘신청하기’를 선택하면 된다. 위 과정까지 마친 후 목록에서 발급번호를 선택하면 부가가치세 과세표준증명원을 출력할 수 있다. 이러한 자료들은 금융당국으로부터 대출을 받을 때도 유용하다. 금융기관이 해당 부동산의 건실함을 판단할 수 있는 자료를 정성스럽게 제출해야만 더 많은 금액을 대출 받을 수 있기 때문이다. 물론 대출 가능 여부를 우선적으로 판단하게 된다. 그러므로 매매나 대출을 고려하는 부동산 소유주라면 자신의 부가가치세 과세표준증명원부터 잘 나오도록 매출 관리를 잘 하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.
 

윤여왕기자=

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