용도변경의 시대 - 관광호텔 용도변경 시장 급팽창

모텔의 시대는 지고 소형호텔의 시대로

  최근 동대문구 회기역 앞 상가를 관광호텔로 용도변경 및 증축을 진행하고 있다. 건축주가 감정가 130억원 이상인 이 상가는 그냥 상가로 대수선하려고 했으나 수익률이 낮다 판단하여 관광호텔로 용도변경 및 증축을 진행하기로 결정하여 진행하고 있다. 서울 강동구 길동사거리 앞 오피스텔빌딩 또한 분양이 안 되어 호텔로 용도 변경하기로 결정하였다. 낡거나 주변 환경과 맞지 않는 용도의 건물을 새로운 쓰임새의 건물로 바꾸는 용도변경(컨버전·conversion) 시장이 급팽창하고 있다. 수명이 다해가는 건물이나 상권의 성격 및 시장 환경이 변하면서 발생하는 현상이다.

  용도변경 시장 급팽창
  서울 명동 을지로 동대문 등 서울 도심에선 호텔로 용도변경하는 건물들이 급격히 증가하고 있다. 오피스빌딩, 테마상가, 모텔 등이 앞다퉈 호텔로 용도를 바꾸고 있다. 건물을 헐어버리고 새로 짓는 것이 아니라 기존 건물의 용도를 바꾸는 게 특징이다. 예전 명동 밀리오레, 관훈동 관훈빌딩, 견지동 천마빌딩 등이 대표적인 사례다. 1990년대 이후 미국 일본 등 선진국에서 도시 재생을 위해 활발하게 진행됐던 컨버전 개념이 최근 들어 한국에서도 본격적으로 나타나고 있는 것으로 시장 환경의 변화와 시설의 노후화 등의 문제가 본격화되고 있어 이와 같은 용도변경 시장은 갈수록 확대될 가능성이 높다 할 수 있다. 특히 이전 정부의 관광호텔 건립 지원정책에 힘입어 서울 주요 상권 이면도로의 소규모 숙박시설(모텔)들의 관광호텔로의 용도변경 붐도 이런 변화의 대표적 예라 할 수 있다. 가용율이 낮은 기존 모텔업주들이 용도변경을 통해 관광진흥개발기금 현2.48%금리를 지원받아 리모델링에 들어가는 비용 부담을 덜 수 있을뿐더러 시설 변화를 통해 부대수입 창출을 기대할 수 있어 일석이조의 효과를 거두는 셈이다.

  모텔의 시대는 지고 호텔의 시대로...
  전국의 모텔 중 30실 이상의 객실을 갖추고 있고, 도로 현황, 부대시설의 도입 가능 여건 등 몇가지 조건만 충족하면 관광호텔로의 용도변경이 가능하다. 관광환경 시장의 변화와 더불어 외국인 유치에도 유리하며, 트랜드를 반영하여 젊은이들의 문화공간 역할도 기대할 수 있다. 새로운 영역에의 무모한 도전이 아니라 객실 중심, 단순 설계 위주의 낡은 시설물의 재활용이라는 측면에서 눈여겨 볼 만하다. 앞으로는 이와 같이 용도변경을 통해 기존 모텔 중심의 숙박문화가 쇠퇴하고, 호텔 중심의 숙박문화가 형성될 가능성이 높으며 정부 또한 이러한 측면에서 지원책을 마련한 것이라 볼 수 있다. 죽어가는 시설을 다시 활성화시킬 수 있다는 점에서 용도변경은 그만큼 장점을 갖지만 한계가 있는 것도 사실이다. 법에서 정한 용도지역,지구내에서의 적합한 용도시설만 들일 수 있으며, 업무시설을 근린생활시설이나 주거용으로 변경하는 것처럼 상위군으로 용도변경할 경우에는 새로운 용도의 건축기준에 맞춰 지자체장의 허가도 받아야 한다. 

  관광호텔 용도변경의 경우에도 절차에 따라 지자체장으로부터 별도의 “사업계획승인”을 득해야 한다.  또한 요즘은 대부분의 도시지역이 지구단위계획구역이나 정비구역으로 지정되어 있어 계획에 부합된 용도나 규모로만 용도변경이 가능하다. 그러나 대부분 기존 모텔의 경우 모텔이 가진 사회적 위상이나 성격, 이미지로 인해 과거 신축될 당시 더욱 엄격한 제약을 받았던 점을 고려한다면 용도변경을 위한 환경적 제한은 해소가 가능한 수준이라 할 수 있어, 다른 시설의 용도변경에 따르는 제약과 대비해 상대적으로 훨씬 용이한 상황임에는 분명하다. 관광호텔 용도변경에 따르는 다양한 지원책 또한 2.48% 저금리 관광시설자금 활용으로 큰 혜택을 받을수 있다. 현실적으로 모텔의 경쟁력은 현재 쇠퇴의 기로에 서있는 것이 사실이다. 날이 갈수록 더욱 심화되어질 것임이 명약관화해 보인다. 시설의 노후화가 가장 큰 원인이겠지만 숙박문화, 관광환경의 변화와 무엇보다도 정책적 변화가 이러한 흐름을 가속화시킬 것으로 보이며 이러한 변화의 흐름을 민감하게 감지하고 대응하는 것이야 말로 위기를 기회로 전환할 유일한 방안일 것이다. 

  위에서도 살펴보았듯이 모텔또는 상가건물을 호텔로 변경이라는 대안과 용도변경에 따르는 다양한 지원책이 마련되어 있음이 무척 다행스러운 일이라 하지 않을 수 없다. 또한 어느 것으로 용도변경하는것보다 호텔로 저금리 2.48%를 활용하여 용도변경하는 것이 수익률이 높음을  점점 인지하고 있는 것이다. 
 

윤여왕기자=

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